2.5亿重整百亿债权烂尾楼，这家公司转战不良资产处置后一路开挂

因业绩不佳而披星戴帽的上市公司绿庭投资猛然间抓住了不良资产处置这根“救命稻早”，于去年下半年变道不良资产处置，仅用6个月时间实现盈利之后一路狂奔。日前，上海三中院裁定批准绿庭投资以重整投资人身份盘活上海最大烂尾楼悦合国际广场的重整计划，2.5亿元重整百亿债券的项目并不多见。

沪黄金地段综合体陷入烂尾危机

悦合国际广场，地处上海嘉定区曹安商圈,由1幢甲级写字楼、3幢LOFT公寓和1幢综合商业楼构成,总建筑面积达22万平方米。曹安商圈林立着数家超大型批发商场，来往的货车络绎不绝，一派繁忙景象。身处繁华地段的悦合国际广场也因开发商资金链断裂，延迟交房半年，2014年6月被上海市闵行区人民法院以财产保全的名义正式查封，同时被徐汇区人民法院以执行需要的名义轮候查封。由于在建工程已被法院查封，无法进行预售登记，在开发商将资金窟窿补上之前，该项目已不允许销售。

当初悦合置业资金链断掉后，也千方百计融资“补血”希望把悦合国际广场项目工程继续下去，他们与一家央企谈并购事宜，同时虹口区有两个项目也准备转让，杭州（楼盘）项目如果有回款也会及时支援这个项目。但是当时杭州楼市很不景气，且央企并购、虹口项目转让等事宜也存在较大的变数，“补血”的计划没有实现，悦合国际广场项目工程陷入了烂尾的危机。

因上海悦合置业有限公司严重资不抵债、不能清偿到期债务，项目已于2014年5月停止经营。2020年3月3日上海市第三中级人民法院裁定受理了悦合置业的破产重整案。由上海市方达律师事务所担任破产管理人。悦合置业破产确认债权超百亿，涉及工程方、抵押贷款、购房业主、民间借贷、债务人等，各方利益错综复杂。

2.5亿共益债重整百亿债权

根据相关协议，绿庭投资将作为重整投资人以共益债方式投资悦合置业，借款额度为2.5亿元，利率为年化12%，可根据项目回款中的可供共益债偿付金额按约予以还本。据了解，共益债务是指人民法院受理企业破产申请后，在破产程序中为全体债权人的共同利益以及破产程序顺利进行而发生的债务。在清偿顺序上，共益债权与破产费用往往优先于其他债权清偿。绿庭投资此次借款属于悦合置业的共益债务，根据法律规定和重整计划草案约定可随时清偿，具备很高的安全保障性。

此外，绿庭投资参与此次破产重整项目，将作为受托管理方收取项目管理费，负责悦合国际广场的后续的开发续建管理、招商和运营管理、销售管理。。管理费4年预计为4200万元，其中自首笔共益债资金到账起18个月内，按120万/月收取管理费；18-36个月内，按90万/月收取管理费；36个月后，按35万/月收取管理费。

半路出家 不良资产处置成救命稻草

据了解，上海绿庭投资控股集团股份有限公司为A、B股上市公司。公司创建于1985年，于1993年改制成为上市公司。主要做国外不动产投资、房产经纪业务及相关金融产品。

但是最近几年业绩波动非常大，且净利润表现非常不乐观。2020年度报告显示，2020年公司实现营业收入2563万元，归属于上市公司股东的净利润为亏损2159万元。

正是因为最近一年净利润为负且营收低于1亿元，4月20日，绿庭投资被实施退市风险警示，A 股股票简称为“*ST绿庭”，B股股票简称为“*ST绿庭B”。

除了业绩不佳，绿庭还因未未及时披露对外借款事项、未及时披露投资进展情况被于2019年被证监会责令改正，同时面临着股民的索赔。

由于看好不良资产行业机会，绿庭投资已在2020年中开始变道不良资产投资与处置。

为此，其设立了不良资产处置全资子公司，搭建了投资、风控和处置等专业管理团队。核心团队具有四大国有AMC、司法、资产交易、风控等从业背景。

团队搭建完毕开始收包进行处置，绿庭投资公司在年报中披露了两个不良资产包的业务和进展情况：

亘通叁于2019年12月31日以1.167亿元的价格收购了国内某大型国有金融机构的债权资产包（包括本金及利息等）；

安徽仁晖于2020年12月25日与国内某大型金融资产管理公司全资子公司签订了1.58亿元债权的资产转让协议。

其中亘通叁收购的不良资产包截至2020年底累计收到处置回款5,170.47万元，尚未处置完毕。

得益于转战不良资产，不到一年的时间业绩扭亏为盈。

2021年一季度，其实现营业收入1,592.45万元，同比增加119.83%；实现归母净利润396.93万元，去年同期为亏损1,869.82万元。

绿庭投资表示，未来将重点发掘以不动产为底层资产的不良资产投资项目。

公司2015年起就涉足不动产投资领域，具有多年的不动产投资、运营和服务经验以及社会资源。因此，公司在不动产的资产评估、风险控制和抵押物处置等核心能力方面具有较强的专业优势。作为上市公司平台，公司在开展不良资产业务时具有一定信用优势和融资渠道优势，为不良资产业务规模扩张提供融资支持。

在业内人士看来，这些能力对于现阶段的不良资产处置行业是非常核心的能力。

不良资产进入“黄金十年”

绿庭投资的故事听起来非常励志，连年业绩不佳及时转变公司战略投身不良资产，一个多亿的资产包不到一年就回收了50%，对于一个“新手”来说着实不一，就因为专注于不良资产，公司不到一年就扭亏为盈，而且下一步还将要走出传统“三打”转型“三重”。

从另一个侧面看，不良资产行业已经站上风口。

近年来，在严监管、去杠杆等多重因素影响下，国内商业银行、非银金融机构、政府平台、非金融企业在经济快速发展时期隐藏的风险逐步释放，国内不良资产整体规模继续扩大，不良资产管理公司通过专业化、精细化化解经济风险的重要性开始显现，给不良资产行业参与主体带来较多的发展机遇。

银保监数据显示，2021年6月，国内银行业不良贷款余额3.5万亿元，此外，特殊时期的爆发进一步加大了不良资产的供给，市场普遍认为，我国不良资产行业即将进入“黄金十年”。

行业专家表示，虽然不良资产行业规模在持续增加，但是单纯依靠经济增长获取差价红利的模式已经难以为继，对依靠价值挖掘和价值重估提升盈利水平的需求进一步提升，行业参与者的处置能力愈发重要。