房企风险频发！购房尾款ABS风险几何？

一、购房尾款的性质、形成过程

1、购房尾款的性质

从定义上看，所谓购房尾款，是指购房人与房地产企业之间的关于房屋购买的应付未付款项。即通常情况下消费者买房只交了首付部分，尾款部分经过银行贷款审批通过后进行分期付款，银行在批贷之后会一次性把尾款支付给房地产企业。在分期购房过程中，从支付首付到银行完成贷款发放，大约需要2-6个月时间，房企为了加速回款，会将购房尾款证券化。

虽然购房尾款的钱是从银行转付给房地产企业的，但是购房尾款ABS的基础资产和银行信用没有关系，基础资产指的是，房地产企业对购房人享有的购房尾款收款的债权，而银行批贷或者不批贷，对于购房人的尾款支付义务是没有任何影响的，即便银行不批贷，也不影响购房人与房企之间的房屋买卖合同关系，购房人还是有尾款支付义务，否则需要履行违约责任。

从会计的角度看，购房尾款在房地产企业财务报表中属于“预收账款”科目（负债端），故不涉及出表的问题。传统购房尾款ABS交易结构中，购房尾款直接转让给专项计划，然后证券化募集资金，募集资金记到负债端-长期应付款；而近年出现新的交易结构中，房企先把购房尾款转让给保理公司，收保理融资款，然后保理公司作为原始权益人再出售给ABS，这样会计处理上就从传统的长期应付款变成了预收账款，起到一定的报表美化作用。

2、购房尾款的形成过程

购房尾款的形成环节主要包括：

（1）认购：（预约合同）购房人与房企/项目公司签订《商品房认购书》，交付认购定金，同时约定购房合同的签订日期。

（2）草签：（正式合同）购房人与房企/项目公司签订《房地产买卖合同》，支付首付款。（现实生活中会有阴阳合同，但是本文不讨论这种情况）

（3）网签：（备案公示）购房合同草签后，由房企/项目公司登录当地国土资源局和/或住房和城乡建设委员会网上办公系统，操作完成合同网签，并在网签一定工作日内完成购房合同的备案。

（4）面签：（借款合同）购房人与银行或住房公积金中心签订贷款协议，申请购房尾款的贷款资金。（4）（5）抵押登记+放款：贷款审批流程大概需妥几个月的时间，在通过贷款审批后贷款直接支付至房企/项目公司。

（5）贷款审批：银行或住房公积金中心根据购房人的资质等相关贷款申请资料对贷款申请进行审核。（根据银行信贷额度或长或短，目前各银行放款时间一般为3-6个月，甚至更长）

（6）放款：银行或住房公积金中心的指定银行收款账户中。

二、购房尾款ABS发行情况和特点

1、购房尾款的特点

（1）金额分散、同质性强

购房尾款的金额非常分散，10亿的资产池往往由几百上千笔的购房尾款构成，因此金额足够分散的。同质性强，因为都是基于同一个房地产公司的购房尾款，即便从属于不同的项目公司，但每个房地产集团都会有比较严格的合同管理体系，对外签署的合同版本基本都是一致的。

（2）政策影响大

购买尾款基础资产受政策的影响非常大，比如限购要求或者是一些对于房地产利空的政策，都可能会延缓银行进行尾款拨款审批的时间，这样对ABS的发行也是不利的。

（3）现金流截留风险

根据住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第九条，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。

各地方政府据此制定了新建商品房预售资金监管办法，对预售资金的缴存、使用等进行细化规定。根据住建部和各地方政府对商品房预售资金的监管要求，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，监管账户资金的使用须经监管银行的审批，这可能导致基础资产现金流被截流。

另外，还可能存在开发贷截留风险，所谓开发贷就是房地产企业在开发的过程中向银行进行的贷款，开发贷银行通常会要求房地产项目的预售资金全部要进入项目公司在该银行处开立的专门的监管账户，存在优先还贷、或者资金监管的限制。对于购房尾款有着极大的混同风险，因为购房尾款产生的账户同样也是源自于监管账户，一旦开发贷银行把资金截留了，就会影响到后续购房尾款ABS的回款。

（4）与主体信用密切相关

购房尾款ABS和主体的信用也是密切相关的，因为解决风险最重要的风险措施之一，就是当发现截留情况时，房地产企业要提供流动性支持，保证购房尾款ABS能够顺利还款，因此购房尾款的本质上看的就是房地产企业的信用。

2、购房尾款ABS发行情况

根据CNABS统计，截至2021年9月23日，市场上已成功发行的购房尾款ABS产品218单，发行规模2448.33亿。

下图为2021年购房尾款ABS发行情况

前十原始权益人发行情况

3、购房尾款ABS发行特点

（1）折价发行

由于购房尾款广义上是应收账款，不是严格意义会计上的应收账款，资产端不产生利息，因此产品设计要覆盖证券端的利息，必须折价发行，用购房尾款本身的回款覆盖证券端的利息。折价有两种方式：一是在初始购买时一次性折价，后续循环购买按平价进行；但这种方式存在法律上合同被撤销的风险，不过好处就是后续能够成功循环购买、基础资产备选池是否足够，都不会影响证券端的偿付，因此在基础资产备选池的要求上可能会更低一些。二是初始购买和循环购买都使用统一的折扣率，但这种情况会受到循环购买失败的影响，一旦循环购买失败导致更多的资金沉淀，而沉淀的这部分资金是不会产生任何利息的，从而可能导致击穿次级，导致违约风险。

（2）循环购买

在按揭类购房尾款中，放款期限一般在6个月以内，而目前市场上发行的购房尾款ABS期限大多数在2-3年，因此，购房尾款类ABS几乎均有循环购买的结构设计，以满足资产端与资金端期限错配。

① 循环期与摊还期

循环期内，基础资产的现金流回款在循环购买日购买新的购房尾款入池。与其他基础资产类型ABS相比，购房尾款ABS的摊还期较长，一般在6个月以上，与购房尾款回款期匹配

② 循环购买频率

在循环期，一般设计为每季度或每半年循环一次

（3）母公司/保理公司归集

一般房地产集团在每个项目进行房地产开发的时候都会设立一个项目公司（SPV），ABS交易结构上一般都会用多个项目公司把它的购房尾款归集到母公司或者保理公司的这种情况。而且每个地区的房地产调控政策是不一样的，这样还起到分散政策不利风险的作用。另外就是上文提到的归集到保理公司，由保理公司作为原始权益人再统一转给专项计划，长期应收款科目变成预收账款科目，起到美化报表的作用。

三、购房尾款ABS关注风险点

1、回款时间的影响因素

购房尾款的回款时间主要受银行放款速度影响，银行放款很多情况下是受制于地区的政策，比如

（1）区域分布：不同区域存在不同的预售标准；部分地区银行要求项目封顶方可放款；

（2）业态分布：住宅类购房尾款的回款速度明显好于商业类购房尾款的回款速度

（3）付款方式：公积金+商业银行组合贷；公积金贷款；商业银行贷款

（4）房地产调控政策：银行收紧贷款政策，回款周期受到影响

如果购房尾款的回款情况良好，包括回款周期短、损失金额低，那么折价比例可以相对提高。

2、回款金额的影响因素

（1）首付比例：首付比例越高，违约概率越低；

关注关于首付贷的核查；

资产池入池标准通常设置首付比例不低于20%；

（2）首套住房：自用、刚需属性，违约概率较小；

（3）灭失基础资产

房企违约，购房者退房/购房者灭失（死亡或法人注销）

关注赎回条款，对不合格基础资产进行置换或赎回

（4）贷款审批未通过

购房者需继续支付尾款，可能会导致违约或者迟延履行；设置违约基础资产进行监控，避免违约的基础资产入池。

3、资金截留风险

（1）开发贷截留

贷款机构要求∶全部销售款项都必须直接回笼金要全部纳入监管账户；监管账户内的资金提取必须经过贷款机构的同意；贷款机构有权要求监管银行将账户内的预售资金直接划付给贷款机构，用于优先偿还贷款。

（2）预售资金监管

住建部∶商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金，保证建设工程竣工交付

（3）合同法：发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

4、循环购买的影响

风险：（1）后续入池的资产质量可能不如初始入池资产，从而影响资产池质量（2）可供循环购买的备选资产池不够

防范措施∶（1）合格标准设定（2）管理人参与挑选（3）查看房企业务运营纪录（4）“加速清偿事件”提前停止循环购买风险

5、基础资产的合规性

（1）募集资金用途限制

《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确房地产企业的公司债券资金不得用于购置土地。

要求原始权益人出具承诺承诺募集资金不用于购买土地。

（2）开发贷的合规性

取得开发贷金融机构关于提前还款的同意函。

房企出具承诺函，当出现开发贷截留时，应承诺筹措资金归还开发贷银行贷款，以保证专项计划现金流的归集。

还存在房企销售收入质押担保的，需要先解除质押。

（3）其他合规性

首付款比例不低于20%；不涉及首付贷；已完成网签备案。