逆市闯关港交所 长期主义者金辉的胜利

1600年前，有一位叫乐尊的僧人，云游来到敦煌。在一座山脚下停下来休息时，夕阳照在对面的三危山上，刹那间金光万道。

僧人被眼前的情景极大地感染了，便决定留下来，请人在山上开凿石窟，用以修行。这是敦煌的第一座石窟。此后，无数后继者效仿乐尊的模式，继续开凿石窟，雕塑佛像，绘制壁画。

千年之后，这里成为世界文化遗产——莫高窟。所谓的伟大，往往就是无数普通人在长期主义的复利下，不断积累成奇迹。时间帮助了他们，他们也成为时间的朋友。

对于企业来说，长期主义的理论同样适用。一家企业，从零星员工到大树成林，当中所要倾注的努力，投入的心血，非长期主义坚守者无法达成。

10月29日，在历经200多天的等待后，老牌房企金辉终于登陆港交所，迎来企业发展历程中又一高光时刻。此次金辉控股IPO每股定价4.3港元/股，接近IPO定价区间上限，并在路演阶段就获得了机构投资的超额认购。上市当天，金辉更是报收4.36港元，上涨1.4%，实现了开门红。

而无论是逆市之下进入资本市场，还是在业绩上的不俗表现，金辉在过往24年发展中所取得的成就，背后正是长期主义复利积累成奇迹的最好写照。

逆市闯关

2020年，突如其来的新冠疫情让绝大部分企业都背负沉重的经营压力，但善于在危机中抓住机遇的企业，往往会率先复苏，并且占据新一轮发展的制高点。

由于A股市场监管政策的偏转，近三年来，内地房地产掀起赴港IPO热潮。2018、2019年，在港股完成IPO的企业分别达到7家和6家。

步入2020年，受疫情对房企资金链的深度影响，房企赴港IPO的热度更甚。据《一点财经》不完全统计，截止9月末，仅是排队申请赴港上市的房企就达到12家，包括海伦堡中国、奥山控股、大唐地产、鹏润控股、实地地产及祥生控股等。

遗憾的是，虽然中小房企们挤破头想叩响港交所大门，但成功在港IPO的房企数量却出现了“缩水”，房企赴港上市进程明显放缓，难度有所提升。

数据显示，截止9月底，仅有汇景控股和港龙地产两家房企成功上市。而在新冠疫情全球爆发、资本市场经历巨震的特殊时期，赴港挂牌地产公司都遭遇股市震荡时刻，汇景控股和港龙地产均出现股份认购不足的情况。

“房企在港上市进程趋缓离不开港交所和企业两方面原因。一方面，最近几年赴港上市房企增多，港交所有了更多可对标指标。房企之间存在规模大小、土储多寡、财务健康与否等多方面区别，上市难易程度也有所不同。”第一太平戴维斯高级董事、华北区估价部业务负责人胡建明曾如是指出。

2020年的上市环境对于房企来说并不友好，有媒体甚至感叹，“港交所的大门正在收窄，中小房企已然徘徊在生死线上！”

在这样的背景下，金辉控股却逆市杀出，成功挂牌港交所。根据港交所信息显示：金辉控股股票代码为9993，成为汇景控股和港龙地产后，年内第三家港股IPO的内地房企。

根据金辉控股披露的文件，本次金辉控股最终的发行定价为4.3港元/股，此次IPO募资金额为25.8亿港元，定价位于接近区间上限，其中香港公开发售认购倍数达1.72倍，有效认购申请超过16.500份，受到机构及个人投资者的大力热捧。

何以幸运

与一众苦苦徘徊在港交所门前的房企相比，已经成功“鱼跃龙门”的金辉无疑是幸运的。但“所有好运皆有因果”。金辉的“幸运”背后是其一路以来对长期主义的坚守。

1999年，金辉独立操盘的第一个项目——“锦江花园”正式落成并一炮而红。随后几年间，金辉先后在福州开发落地了多个项目，迅速在福建房企商战中占据一席之地。

在福建打响知名度之后，不甘心拘于一隅的金辉开始寻求福建之外的扩张。2004年左右，金辉先后进入重庆、西安、南京、合肥、上海等市场，成为继万科、中海等龙头房企以外谋求全国化发展的房企。

在正荣、融信等闽系房企到2016年前后才纷纷把总部搬到上海情形下，早在2009年，金辉就将总部放在了北京，成为了第一批将总部迁往北京核心区的闽系房企。

敢为中小房企之先谋求全国化发展，早早便将总部由福建迁至北京，金辉作为一家企业的前瞻性在这两件事上显露无疑。

在一众给人印象大胆、激进的闽系房企中，奉行走自己道路的金辉并没有很强烈的闽系标签，稳健是其一直以来最为重要的发展底色。

一方面，金辉一直将发展布局的重点放在风险系数更低的核心一二线城市，布局北京、上海等一线城市以及苏州、南京、合肥、重庆、成都、西安、福州、杭州等二线核心城市及区域中心型城市；

另一方面，在自身扩张的过程中，金辉从不“剁手”拿地王，而是张弛有度，坚守着自己的战略布局和稳健的拿地节奏，在板块扩张过程中严格把控成本，出价地块中溢价率大都保持在溢价30%以下。

拿地时控制溢价，才能在产品端提高溢价话语权。旺盛的产品力也是金辉非常鲜明的优势。

以七大质感美学标准，占据城市核心区域，带来高端质感美学人居体验的“铭著系”；以“科技”“舒适”“艺术”为核心生活价值，致力于为城市高阶人群打造美好社区的舒适改善型产品系——“云系”；以臻于细节的5U价值体系，为城市青年锐意而来的“优步系”。

三大产品线涵盖了目前市场上多元化的需求，金辉更在同步打造更新更细化的优质产品线；同时金辉结合“金辉幸福家”体系，从看房接待、签约入住及物业服务等方面为每一位客户提供高质量的服务，收获了市场的认可度和美誉度。

投资上的自律和产品上的用心助力金辉规模和利润的双增长。根据克而瑞2017年~2019年销售数据显示：金辉分别实现全口径销售额445.1亿、746.8亿、888.6亿，距离千亿大关一步之遥。据中指数据发布的“2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜”，按签约销售额计，金辉控股排名第40位。

招股书则显示，在上述三个时间维度上，金辉控股持续经营业务的收益分别为117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长率高达48.5%；净利润分别为22.21亿元、23.00亿元、26.90亿元，复合年增长率10%。

即便是进入房地产发展的白银时代，有质量的增长依然是金辉的真实写照。

长期主义的胜利

高瓴资本创始人兼首席执行官在其创作的《价值》一书中曾经提到长期主义的三个理念：

长期主义的第一个理念是保持初心。正所谓不忘初心，方得始终；第二理念是不断升级迭代，不管是企业还是个人，一时的成功，更多靠的是运气或者偶然机遇。但要想一直保持行业领先地位，就需要不断升级迭代；第三个理念是没有“终局”。没有永远的终点，这个终点是下一个的起点。只有以终为始，才会看得更远。

复盘金辉过往24年的发展历程，无论是其稳中有进的经营风格、规模与利润之间的合理平衡、对于有质量增长的长期坚持，还是对于全周期产品的用心打造、精耕细作，无疑是长期主义理念坚守者和践行者的真实写照。

对于长期主义的坚守，助推了金辉过往24年的稳健发展，也成就其终在港交所上市，为未来的发展开拓了想象空间。

国际评级机构惠誉认为，在成功实现上市之后，预计金辉公司的透明度和治理能力都将得到提升，公司的市场地位和财务杠杆都将有所改善。

一方面，随着强劲的销售收入和管理层意图控制土地购置支出，金辉的杠杆率将持续优化。金辉计划，在2020年和2021年将40％~50％的土地销售收入用于土地收购，符合去杠杆化目标范围。如果金辉能够在今年内IPO，到2020年底杠杆率将进一步降低。

另一方面，上市将有助于金辉减少对信托和非银行金融机构（NBFI）贷款的依赖，并减少了短期债务占总债务的百分比。到2020年中期期末，信托和NBFI贷款从2018年的42%降至总借贷的21%。短期债务（包括一年内可发行的债券）也从2018年的54%下降至2020年中期总债务的37%，财务结构更趋稳健

基于此，惠誉确认金辉集团的“B”公司评级，评级展望则从“稳定”调整至“正面”。

根据公开信息，资本市场多家国内外评级机构也曾给予金辉集团较高的主体信用评级，其中国际知名评级机构标普在2019年10月给予金辉集团长期主体信用评级“B”，评级展望为“正面”；而联合信用评级有限公司则在2019年5月给予金辉集团主体信用等级为AA+，这也是尚未上市的规模房企所获得的最高主体信用评级。

招股书显示，截至2020年7月31日，金辉在华南，西南，西北和华东的30个城市以及长江三角洲和环渤海地区拥有160个项目，总土地储备达到2908万平方米，其中二线城市和核心三线城市土地储备占比达到93.3%。

土储即“粮草”，这些土地储备集中在省会城市和直辖市，能够支撑金辉未来三年的开发需求。未来可持续的合同销售增长和土地收购的灵活性，将是金辉在资本市场预期不断提升的丰富弹药。

业内人士认为，鉴于金辉已有的土储规模与质量，以及在产品打造上已经形成的完善体系和市场口碑，伴随着金辉成功上市获得资本市场助力，预计金辉的财务稳健性将进一步提升，企业也将在未来步入新台阶，千亿规模指日可待。

结语

一直以来，长期主义被投资者奉为圭臬。

最经典的莫过于巴菲特的滚雪球理论：“复利有点像从山上往下滚雪球。最开始时雪球很小，但是往下滚的时间足够长（从我买入第一只股票至今，我的山坡有53年这么长），而且雪球黏得适当紧，最后雪球会很大很大。”

对于长期主义的坚守，让金辉在过去24年的发展中走得既稳且好，滚出了一个各方面都恰到好处的“雪球”，并成功“滚”进了港交所的大门。站在新的起点上，金辉也已经在谋划更深远的未来。金辉管理层在多个场合均强调，“千亿”对于金辉来说，只是企业规模化发展中跨越的一个“数字”，金辉更长远的目标是要做成百年企业，实现 “用心建好房，让家更美好”的企业使命。