一场大火过后，高层住宅的2大缺陷暴露无遗，过来人：还有2大硬伤

2012年前，主导全球高层建筑的国家是美国，2012年后，中国彻底取代了美国。CTBUH发布的《2020高层建筑年度回顾》显示，截止到2020年底，我国高层商业建筑150米以上2395座，200米以上823座，300米以上95座，三项指标均保持全球第一。另据不完全统计，截止到2020年底，我国拥有高层住宅（11层以上）数量高达26.4万栋。毫无疑问，无论是在商业建筑领域还是住宅建筑领域，我们国家的“高楼”数量都绝对是世界第一。

过去十年，伴随着我国高层住宅的建设热潮，亿万国人也养成了“买房要买高”的购房思维。尤其是很多80后、90后等年轻购房群体，更是被高层住宅的四大优势所折服：采光好、通风好、视野好、无蚊虫。根据开发商的销售资料显示，一栋25层的住宅楼，超过6成的购房者都想抢着购买的4个楼层是20-24层。

然而从2018年开始，网络上就频繁出现“高层住宅不建议买”的理论。原来是2018年8月份，东北财经大学经济研究中心主任周天勇，在一场公开演讲中抛出了“几十层的高层住宅没有升值潜力，一二十年后将成为’空中贫民窟’”的观点。言外之意，遗留在市中心的高层住宅，很有可能遗世而独立，成为人们追求美好生活中的“弃子”。

此观点一出，便引发数以万计的人反思高层住宅的缺陷。经过几年的发酵后，现在很多买房人的“楼层喜好”也开始逐渐下移，即买房人“盲目追高”的症状减轻了很多。这一点有数据为证——贝壳研究院公布的“2020年购房者消费行为”统计结果显示，2020年购房者对高层住宅（13层以上）的喜爱程度由2017年的47.6%下降至32.8%。而4–7层这四个楼层也成为2020年购房者“最喜欢购买”的楼层选项。

近年来，大家购房选楼层观念的转变，也并非单单是受专家“未来高层住宅可能沦为贫民窟”言论的影响。主要还是国家政策的转变所致——2020年4月，住建部和发改委联合发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，宣布未来将对各大城市新建高楼进行“限高”，明确未来县城将以多层住宅为主。这个政策一出，很多人才逐渐意识到，连国家都开始对高楼限高了，看来动辄几十层的高层住宅真的不能买了。因为政策的字里行间无异于直接承认了高层住宅所存在的问题，“限高令”的真实目的是为了“防患于未然”。

很多人可能很不理解，明明多层、小高层住宅更环保，也更适合居住，为什么过去这些年全国各地仍然在大肆建设几十层的超高层住宅，连一些不足20万人口的小县城，住宅楼都可以盖到100米高？在我们看来主要是两个原因：其一、满足不断增长的居住需求的需要。尤其是人口增量明显的一二线较发达城市，每年都会有数十万人涌入，这意味着源源不断的购房需求。为了满足这些需求，城市就要不断建造新的住宅，但土地是有限的，而且不可能无限横向扩张，所以纵向发展才能满足城市居住需求。事实上，建造高楼还能同时实现节约土地和提高空间利用率的双重功效；其二、站在开发商的立场，只有不断建造高楼，才会有更高的利润。尤其是老旧小区拆迁，开发商更要在有限的土地上盖更高的楼才能覆盖成本。通常情况下，6层的步梯房，拆除后建造10层以上才能有利润空间。

住高层到底是什么感觉？为什么近年来，越来越多的专家开始发言“攻击”高层住宅，直言告诫大家未来高层住宅可能沦为贫民窟，明里暗里劝说大家尽量不要购买高层住宅？又是什么原因导致，很多购房者很“顺从”地就改变了原有的“买房买高”的购房理念？

在我们看来是两方面主要原因：其一是两年间高层连下两道“限高令”，等于直接否定了高层住宅的价值；其二是高层住宅确确实实存在显而易见的问题——我们采访了3位在高层住宅居住了10年的老业主，他们在谈及这些年的居住体会时一致认为高层住宅存在4大“问题”：2大缺陷+2大硬伤。正是高层住宅的这4大问题，让3位十年的老业主苦不堪言，让他们大呼“住得窝火”。

我们先从8月27日大连凯旋大厦发生大火说起。这一场大火过后，高层住宅的两大缺陷暴露无遗，这两大缺陷就是安全问题和对电梯依赖度大。

媒体报道，8月27日16时许，大连金普新区凯旋国际大厦发生火情。截至8月27日23时，大厦火情明火已扑灭。大连当地共派出24个消防站，68辆消防车，366名消防员在现场进行救援，其中包括大连消防101米举高平台消防车。即便如此，大火还是持续燃烧了8个多小时。

这场大火过后，很多人再一次意识到了高层的两大弊端，第一个弊端就是高层的安全问题：我们这里所指的安全问题，指的是发生事故时的救援问题。火灾、地震、洪水等都可能是主导原因。就拿火灾来说，近十年全国发生高层建筑火灾3.3万起，目前全国超4成高层住宅没有自动消防设施，近年来高层建筑火灾近4成由电器线路引发。

为什么说高层住宅的安全问题非常突出，根本原因是救援难度大。本质上还是救援设备无法满足需求——很多人可能不知道，目前我国的消防云梯最高可达到101米，也就是约35层楼的高度，但这样的消防云梯造价非常昂贵，一般在2000万以上。此外，据专业人士介绍，很多消防云梯车对于环境的要求都非常高，比如路的宽度要在5米左右，空中5米以内不能有电线等。所以这样的昂贵的消防救援设备只有少数城市才有。值得一提的是，目前大多数城市的消防云梯最高抬升大概是50米，也就是15楼左右。

事实上，大连这次火灾，之所以持续时间较长，是因为起火楼层在15层以上，而且靠近海边，海风比较大，叠加外墙保温层内有易燃物质，这些因素导致大火短时间内迅速蔓延，也给救援灭火等带来了难度。

第二个弊端就是对电梯依赖度较高。这一点很多人应该都有共鸣。尤其是25层以上的住户，每天花在等电梯上的时间可能不低于20分钟。特别是早晚高峰期，等待电梯的时间会翻倍。现在很多高层小区都是两梯四户设计，如果其中的一部电梯停摆，那么每天等电梯的时间可能更长。

有人可能会反驳说，我们新小区电梯一年都不会坏一次。确实，新交付的小区，前期由于入住率较低，电梯使用频率较低，加上物业维保比较及时，电梯确实不容易出故障。但是随着时间的推移，尤其是5年、10年后，很多电梯都会出现各种故障，尤其是一些品牌较差的电梯，入住率较高的小区，电梯使用频率极高，而电梯的使用寿命可能只有十几年，这就涉及到更换问题。可是更换又面临费用谁出、如何分摊，到时候又上演一场扯皮大戏，最后不了了之，要么忍要么搬走。

上述一位在高层居住了10年的老业主就曾经遭遇过这样的事情。自己所在小区有一部电梯由于使用不当，叠加使用频率高，几乎是隔三差五就停摆。原先只需要5分钟就能下楼，现在至少需要10分钟。有时候还会出现两部电梯同时停摆的情况，这种时候，自己一家人都没法出门。不仅自己上班受影响，孩子上学也受影响。

在高层居住了10年的过来人指出，高层住宅除上述2大缺陷外，还有2大硬伤：

硬伤一：公摊面积大，得房率低，每年多花很多“冤枉钱”

买房的时候，很多人很在乎公摊面积，毕竟公摊面积是从自已房屋面积中划分出来的。在所有住房中，超高层住宅的公摊面积无疑是最大的，通常的公摊面积系数可以达到30%左右。也就是说，100平米的房子，最后的使用面积可能不足70平米。

高层住宅为什么公摊系数高？归根结底是因为高层建筑的电梯及电梯前室占用了大量空间。此外安全通道、楼梯、管道井、强电井、弱电井等公用设施也会占用大量空间。

相比之下，洋房和多层住宅的公摊面积系数要低得多，一般在10%左右。这意味着购买高层住宅，每年在物业费、取暖费等方面要额外多花至少10%的冤枉钱。此外，购买新房时，还涉及交税和维修基金。如果二手房不满2年，还有5.5%的增值税，这些成本细算下来，都要比其它类型的住宅开销更大。当然，未来还有不确定的房产税、空置税等成本。

硬伤二：高层容积率高，但居住舒适度却不高

洋房、多层的容积率一般在1.2-1.8。但高层4.0、5.0的容积率非常普遍，有些甚至能离谱到7.0、8.0。这意味着，同等面积的土地，高层住宅小区的楼栋更多楼层更多，但公区配套设施，公区绿化面积，公区活动范围、楼间距更小。

高层住宅的这个硬伤无疑会大大降低居住舒适度，尤其是当我们每天下班后想着小区里散散步，放放松的时候，下了楼后会发现，儿童游乐区、老年活动区，到处都是人满为患。不仅如此，高容积率小区通常情况下，都是作为出租房使用，这意味着这些小区会聚集大量的外来务工人员。这就产生两个问题，一是户均居住人数多，二是人员流动性大。不可避免地会造成小区的环境嘈杂。

比如笔者曾经居住的北京京通苑小区，总共四期，80多栋三十层左右的超高层住宅，而且多是两梯六户设计，也就是说一栋楼就可以居住360户。如果按一户3人计算，那就是1080人。80多栋楼基本上可以解决近万人的居住需求。

总结：买房时地段、配套、商业、物业等这些和房屋升值有关的因素，确实需要花费精力去了解。但是在我们看来，房屋自身的机构、户型、楼层、公摊等同样需要重视，因为这些才是真正关系着未来居住体验的因素。我们遇到过很多，房子总价高、也具备一定的升值潜力，但是房主却对房子的户型、楼层极不满意的情况。这导致很多人在买房入住后，住得很窝火。不过由于买房压力大、换房周期长，很多人最后往往会选择默默承受。

根据大连大厦这次的大火和过来人的反馈，我们总结了高层住宅的“四大问题”。我们说这些并非是彻底否定高层住宅的购买价值，而是旨在希望给大家购房时一个客观理性的建议。要知道，现在很多城市的房价都已经和居民的工资收入脱节了，这意味着很多家庭可能一辈子只有一次购房机会。“用好这唯一的购房机会”对于绝大多数人来说至关重要。总结高层住宅的四大问题，虽然无法保证每个人都买到最完美的房子，但至少在了解了高层住宅的一些问题后，大家还能理性选择。而不是像“拆盲盒”一样，只有交房入住后才知道真实的居住体验。

那么到底什么样的楼层才是最合适的呢？房产资深中介以及过来人给出了经验：第一，无论是购买新房还是二手房，未来要尽量选择多层、小高层住宅，这些是未来房地产市场上的主流产品；第二，楼层选择尽量不要高于14层，除了安全考虑，也是居住舒适度以及后期流通性考虑。当然，如果你受限于资金，而且又有很强的购房需求，可以忽略上述建议，根据自身经济条件作出最有利于自己的选择，毕竟解决居住才是第一问题。