读道五峰山，解码山岳型度假区怎么搞？

山岳型度假区怎么搞？

这是国家级黄金旅游线“一山一水一圣人”上的重要景区，是五峰山重塑旅游新形象、借助田园综合体创造旅游新品牌的重要举措——“五峰田园，旅居休闲”休闲旅游度假区创意策划！是读道文旅集团助力山东济南打造项目集群的一站式综合旅游度假区、创意策划居游共享的旅居目的地、产业驱动型的活力新区！

五峰山休闲旅游度假区

核心景区开发 综合度假区打造

五峰田园 旅居休闲

居住度假 共享空间

开题起势

场地认知

五峰山景区位于济南市长清区境内，南接泰山，西望黄河，东与104国道、京福高速公路和京沪铁路相连，面积4.4平方公里，属于泰山支脉，因五个横空出世的秀丽山峰（即：迎仙峰、望仙峰、会仙峰、志仙峰、群仙峰）而得名，自古以来就与泰山、灵岩并称为“鲁中三山”。

并且，五峰山集省级重点文物保护单位、省级森林公园和省级旅游度假区为一身，以其“幽、翠、奇、古”瑰丽的“内外八景”而闻名海内外。古来就以其环境辟静、古幽秀丽而著称，赢得“登泰山而小天下，上五峰始知清幽”之誉，同时也是著名的道教圣地，更被道家佛门视为风水宝地。

在产业发展上，项目地所在的济南市第三产业占58.9%，第二产业占36.3%，第一产业比重最小，占4.8%。

重点市场方面，项目地距离济南市中心仅22公里，自驾半小时可到达，是城市居民缓解压力、进行康体养生活动的首选目的地，未来将迎来济南市近郊出游的广阔市场。并且经分析，济南市游客出游动机倾向于休闲度假，客源市场主要集中于环渤海和华东地区，同时未来也将迎来自驾游和养生游热潮。

可见，项目地生态资源优势明显，道教文化突出。并且项目地良好的交通可达性，为客源市场提供了便利的交通条件，为旅游发展提供了重要的客源市场。然而现状景区对资源的开发利用不足，核心资源的开发滞后，没有形成吸引力和流量，济南作为省会城市旅游发展缺乏竞争力。第三产业发展虽然占绝对优势，旅游业发展具有良好的发展基础，但第一产业发展结构滞后且盈利模式单一，产业结构亟待优化升级。

破题立意

项目思路

五峰山拥有优质的乡村体验、现代农业资源，规划后拥有成为现代旅居乐园、度假天堂、游享圣地的潜质，能够通过“旅游+”的开发途径，带给游人田园牧歌般的沉浸式享受。此前，需要解决项目地发展所面临的主要的瓶颈问题：有资源，缺开发；有环境，缺配套；有土地，缺规划；有市场，缺服务。因此，在分析得出项目地的健康市场需求大，并且主要市场来自消费水平中高端的客群、健康产业潜力大后，面临当地开发现状单一性问题，旅游市场急需转型。

规划设计团队优先要解决的问题，就是如何利用资源、交通优势，填补济南休闲、康养、度假综合体开发的大缺口、承接旅居大市场。并且要改变农业单一的盈利模式，与其他产业相融合，增加农业附加值，提高农民收入，促进当地经济发展。

四大路径助力项目地破解发展难题！

一是资源整合不足，价值有待释放。需通过“好山+好水+好空气+好物产”路径来促进整合。

二是新兴业态缺乏，发展活力不足。需通过导入“大健康”新业态路径来促进创新。

三是市场辐射较小，市场有待拓展。需通过大区域式扩展，寻求更大市场路径来拓展市场。

四是核心品牌缺乏，市场吸引不够。需通过塑造田园综合体品牌路径来促进营销。

三大发展框架助力项目地整合资源开发出优质度假体验产品！

一是市场决定论角度。定位项目地休闲度假游市场、乡村田园游市场、康养休闲游市场、主题节庆游市场后，重点开发出旅居、休闲度假产品、康养休闲产品。

二是资源决定论角度。分析当地山、水、田、林等自然资源以及宗教文化、民宿文化、乡村文化等人文资源后，得出需要重点开发田园观光产品以及乡村体验产品。

三是场地决定论角度。场地所拥有的独特村落、五峰山风景区、林地、农田、水库以及多样的地貌，同样具有开发旅居、休闲度假产品以及康养休闲产品的巨大潜质。

一个庞大的支持主体是景区发展必不可少的重要支撑力！

多产业的协同与配合为大型旅游区的开发提供了产业资源、综合开发和整体营销等方面的优势。鲁商集团拥有雄厚资金与强大的品牌效应，旅游集团拥有酒店、文化休闲、餐饮、旅行社、景区景点等多元经营业态，已形成“吃、住、行、游、购、娱”全旅游产业链，更是与读道文旅集团携手成功铸就了年游客量达到上百万的山地景区——沂蒙山银座天蒙旅游区（5A景区）落地案例。

“三+三+三”构建以五峰山景区为引擎的休闲旅游度假综合模式！

以“农业产业、文旅产业、文创产业、康养产业、度假产业、休闲产业、教育产业”为支撑，通过“主题化 、文创化、产业化、产品化、品牌化、资本化”的创新概念导入，以及“森林康养、小镇度假、景区观光、文旅体验、返乡创业、生态休闲”的主题概念定位，实现“山岳型景区 + 田园综合体 + 文旅小镇”的资源IP植入，进行模式构建。

三个代表性样板：济南知名旅游休闲度假区代表、济南首个田园综合体示范区代表、济南山岳型风景区综合开发典型代表。

三个服务提升工程：五峰山风景区整体提升扩建工程、五峰山镇区改造提升工程、五峰山惠民就业工程。

三个主题特色小镇：田园特色小镇、文旅特色小镇、水田康养特色小镇。

行云流水

总体规划

一、发展战略

农田田园化、景区休闲化、产业融合化、城乡一体化的发展战略。让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式，创新城乡发展，形成产业变革、带来社会发展，重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇。

二、总体定位

以五峰山景区为旅游吸引核，以农田、山岳、乡村、水域为资源基础，打造一个集山岳型景区观光、文旅小镇体验、田园综合体休闲于一体的综合休闲度假区。新城区口号为“五峰田园 · 旅居休闲”。

三、目标定位

济南首个田园综合体示范区

济南知名的旅游度假区

济南山岳型风景区综合开发典型代表

总平面图

四、空间规划

一心：以五峰山景区为核心

两带：田园风景观光带、乡村休闲体验带

四片区：五峰山风景区、五峰山文旅小镇、五峰田园综合体片区、歆享滨水休闲片区。

五、产业规划

田园休闲产业：农业观光、农事体验、田园康养、休闲度假

文旅产业：休闲度假、主题娱乐、商业综合体、品牌节事

健康产业：知名医院（三甲医院/国际医疗机构）、康养小镇、运动康体中心、康养社区

完善配套：美食天堂、购物天堂、科普教育、度假民宿

拍案叫绝

详细规划

规划主要构建生态观光、乡村体验、休闲度假、滨水娱乐四大产品体验。五峰山风景区的亮点项目为济南之星、丛林穿越、优悦养生堂、生存技能演练大本营、梦游仙境骑行探险。五峰田园综合体片区的亮点项目为设施农业主题大棚、4D农林博物馆。五峰山文旅小镇的亮点项目为春熙商业街、特色风情美食街。滨水休闲片区的亮点项目为乐活泛舟区、安居垂钓园。

一、五峰山风景区——“景区+旅游”

五峰山风景区现状中部为沟壑，将五峰山景区分为西北和东南两部分，两部分均有线路，但并未连通串联，游客需原路往返，游客平均停留时间约为1.5小时。目前景区只开放了西北部分，海拔较东南部低，视野与东南部相比较差；东南部海拔较高，最高点视野开阔，可见范围至南部钓鱼台和西部农田、村庄，可见视野风景较好，但现今未对游客开放。未来将西北部和东南部线路串联起来，打造登山、徒步环线，在东南部风景优美的路段沿山修建外部悬空玻璃栈道作为五峰山景区的旅游吸引点，在东南部视野最为开阔的制高点修建玻璃观景台，作为吸引游客拍照的重要节点，延长游客停留时间。

十大基础配套项目：聚仙峰、五峰商街、五峰广场、综合服务区、景区导视系统、望仙阁、会仙亭、志仙台、群仙楼、济南之星。

十大度假休闲项目：洞真观、五峰别苑、山境酒店、丛林穿越、登山步道、星空营地、玻璃观景台、悬空玻璃栈道、梦游仙境骑行探险、生存技能演练大本营。

十大康体养生项目：溪涧露营地、优悦养生堂、清轩禅茶苑、生态SPA馆、养生主题商店、林下密语茶室、林田庄园别墅、元康园养生社区、中医养生体验馆、德仁堂药膳体验园。

二、五峰田园综合体片区——“田园+旅游”

该片区以农业为主导产业，在大力发展农业的基础上，结合文旅产业发展，建立集循环农业、创意农业和农事体验于一体的田园综合体休闲片区，提高农业产业经济效益，实现农民增收。完善景观吸引核、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带和社区配套网五大功能分区，开展人居环境建设，为原住民、新住民、游客营造新型乡村、小镇，形成社区群落。创造田园IP品牌，打响济南首个田园综合体，带动农民就业，促进当地旅游和经济的发展。

十大农业主题项目：花田草海、农产品交易区、大地田园景观、4D农林博物馆、创意农业观光带、设施农业主题大棚、休闲农产品研发基地、健康科技农业产业园、绿色蔬菜农场体验区、特色农产品加工产业园。

十大娱乐休闲项目：生态绿廊、花海栈桥、峰舍民宿、石阶书院、蜻蜓乐园、极速滑板社、窑烧甜品坊、瓢虫乡村铺子、欢乐生态牧场、五峰山文化创意商店。

三、五峰山文旅小镇——“小镇+文化”

将散落的村户整体迁至五峰山镇，打造一个集居住、健康、农业、商业、服务、旅游等多维度的居游共享的文旅小镇。完善基础设施和配套设施建设、提升沿街景观、绿化公共空间、改善城镇容貌，让小镇开启全家庭的颐乐生活模式。

十大文旅项目：香樟咖啡屋、生态停车场、忘忧酒吧街、五峰度假酒店、中式合院住宅区、春熙商业街、五峰山特产商店、特色风情美食街、素食养生美食苑、五峰之家主题民宿。

四、滨水休闲片区——“康养休闲+水”

该区域突出“水+田”的发展模式，以钓鱼台水库为主要依托资源，以五峰山道教中的养生文化为核心，打造集休闲、养生度假于一体的旅游片区。南部水库以水上娱乐休闲为主要旅游活动，完善相关的旅游配套服务设施；北部片区依托五峰山道教与养生的紧密关系，在现有康养条件的基础上，进一步进行空间扩展，完善配套服务设施，集中连片打造康养度假片区。

十大滨水休闲项目：安居垂钓园、乐活泛舟区、溪涧露营地、蚂蚁亲子乐园、水库休闲餐厅、悦活运动公园、滨水步道、水彩地带、水上漂流大冒险、水上欢乐世界。

规划以五峰山景区为引擎，带动乡村、田园、旅游共同发展。变化的市场需要好环境、好产品、好产业，读道文旅集团挖掘项目地优势，分析变化的市场的同时，制定出打造“旅游+度假+居住”的居游共享与“生态+生产+生活”三生融合时代旅居目的地的发展方案，打造的田园体验、生态度假、康养休闲、乡村深度游等休闲度假产品拥有“有深度、多层次、系列化”的特性，积极开发的循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园风景观光与田园体验项目充分利用了五峰山道教文化和本土乡村文化，切实做到了结合田园资源发展综合型田园休闲旅游度假区。

这不是旅游，是享受有品质的度假生活；不是走马观花，是体验梦想中的休闲空间；不是来一季，是平衡四季旅游产品，五峰山休闲旅游度假区，成为读道文旅集团策划“政府+明星企业”主导型的案例典范。

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