最近深圳的楼市很火，只要买到了就能赚500万；好像炒房热马上又要起来了，引起各部门高度的重视。如果看过我之前文章的人你会知道，美国的股市，中国的楼市；现在是一种竞争的阶段，看谁能挨到最后；现阶段美国是抬股市，中国是压楼市，不知道是“抬”辛苦，还是“压”辛苦，不过咱们一直以来都是一个治理洪水的大国，治理这些钱的方法还是蛮多的，我觉得我们会走到最后。今天跟大家聊聊楼市。

关心楼市的朋友，我建议大家可以去看一看，最近，社科院发布的中国住房发展报告2019 ~ 2020。这里头提了一个很重要的事，就是未来两年是楼市调控关键期。咱们国家整个住房红利的预期，将在2025年发生较大的变化。这是什么意思呢？大概的意思是到2025年中国楼市的红利也就差不多没了。

要了解清楚，我们要回看过去，再看将来，所以说我们不光要看2025年，我们要回到1978年开始看，整个楼市发展已经40多年，楼市已经到了40而不惑的阶段，楼市也进入了相对稳定的时期。从1978年开始实施了城镇化，当时我国的城镇化率只有17.9%，也就是100个人只有不到18个人是住在城市里面的。1978年我国人均住房面积，城市居民仅6.7平方，农村也仅是8.1平方。

今天我们从5个方面去看一看，为什么说2025是房地产一个重大的变化。

第1，城镇化率

在上面我们提到，过去我们的城镇化率才是17.9%，而到了2025年，城镇化率估计能达到68.6%，这是什么概念？10个人中，大约有7个人是在城里住，只有3个人是在农村住的，等于做农业的3个人要养活城里住的7个人。大家要知道发达国家现在的城镇化率平均水平也只是达到了70%。大家还要知道一点的是，我国的地形复杂性是任何一个国家不能相比的，我国相当多地区不能是实现大规模的现代化种植，导致我国的农业人口必然会比其他国家相对要多。

到了2025年，我们已经是无限贴近了我国城镇化的极限，过去由农村人口流向城市的现象可能出现了缓和，处于一个平衡的状态，甚至可能会出现倒流的情况，有钱人选择回到乡下去过一些田园生活，也不是没有可能的。因为现阶段我国经过农村大振兴之后，相关的设施都比较完善，农村的生活与城市的生活差别已经不是太大。但两个各有自己的好处，一个是热闹，一个是带甜味的空气。也许我们再也看不到整个村里去城市买房子的情况了。过去40年，为什么我国的房地产价格涨得这么厉害？我们有十三四亿人口，有11-12亿是农民，城镇化导致8~9亿农民要到城里购房，房价能不涨吗？但现阶段这个动力发生了变化，现在农民少了，城市人多了。

第2，人均住宅

中国人均住宅在这些年发生了巨大的变化，从1978年人均7点多平方米，到了2025年，预计人均住宅平均达到了45平方，这也完成了我国的改善性住宅的目标，45平方很大了，1房1厅还要大一点。有一些人觉得我们比起发达国家，美国、日本、德国、欧洲的小很多，别人住的都是大house或者是田园别墅。兄弟们其实不是这样子的，你看的节目都是挑好的给你看，不然你也不会看，所以你们看到的一切是比较片面的，人均住宅45个平方，放眼全世界都已经是不算小的了，这也就说明改善型住房的刚需供给，不可能像以前那么强烈了。

第3，旧城改造

因为我国人口非常多，自然旧城也是非常多；旧城改造是节省土地的一个好办法，拆迁成为此许多人一夜暴富的好机会，当在自己家门口圈一个圈里面写一个拆字，那简直是三生荣幸。不过这段时间好像没有看到相关的新闻了，也就是不展开了。

第4、潜在购房需求提前释放了

这种潜在的购房需求，很有可能出现负增长。什么叫潜在购房需求呢？也就是未来的90后、00后，10后的购房需求。难道他们就不买房结婚了吗？当然不是。这里面有几方面的原因？1、他爸妈早已为他准备好了，因为他爸妈买房子尝到了甜头，所以也为自己的儿子准备了一套，另一种原因是因为他们担心以后房价升得很高，无法购买，所以他们也提前给儿子买了一套，所以我们身边有许多人不止一套房子。如果他们的生活没有发生多大的改变，一般他们都不需要再买房子了。除非他们要搬离这个城市，到别的地方生活或者工作，不得已才会重新买房子，但这种人总是少数的。父母帮他们提前办妥了，也就等于刚需提前释放了，2、90后，00后10后他们的生活观念也发生很大的变化，购房已经不像70后80后看得如此的重要，多元化的生活也越来越多，他们更看重自己的生活品质。因此潜在需求可能会出现负增长，而且可能会持续很长的时间，10~30年。

第5、交通便利

随着交通越来越便利，跨城工作和跨城居住已经越来越普遍，也就是未来的房子已经不会聚在一起了，很可能是非常分散的。房子的分散，那就不利于房价的上涨了，因为和农村已经差不多了。过去因为是城市的条件，要比农村的要好，比如教育交通福利等，但随着国家对农村的政策倾斜，反而农村又有了自己的优势。外加交通极其方便，交通费用又便宜，住在农村比住在城市要自在的多，而且更划算。逆城市化可能也会出现，其实疫情之后也出现了这种情况，特别是在欧美发达地区，这已经形成了一种趋势。

综合以上几点，你还会对未来的楼市有信心吗？或者说未来三年翻一番的情况，我认为不太可能了，但它也不可能像股市一样，一个向上，马上就下来，这种情况不太可能出现，它将是一个缓慢下滑的过程。总的来讲，房子是拿来住，不是拿来炒地。你们有不同的看法吗？如果有不同的看法，请在下方留言。